從搶房到搶房貸，從一周放款到坐等三個月，處于歷次宏觀調控中心地帶的房地產市場，再度遭遇金融政策調控的釜底抽薪。

　　房地產業對中國GDP增速貢獻不可忽視，房地產貸款高增長帶來的金融高杠桿隱患也日漸凸顯，如何在兩者之間尋求平衡，成為掣肘貨幣政策調控的一個重要因素。

（北京、上海、廣州多家銀行已將首套房貸利率上浮10%，甚至20%。圖/視覺中國）

　　《財經》記者 張威 龔奕潔 李瑩瑩/文  袁滿/編輯

　　從搶房到搶房貸，從一周放款到坐等三個月，處于歷次宏觀調控中心地帶的房地產市場，再度遭遇金融政策調控的釜底抽薪。

　　近日民生銀行(8.090, 0.00, 0.00%)要求，2017年6月5日起，各分行首套房按揭貸款執行利率不得低于基準利率1.1倍。

　　某國有大行也開始在局部地區上調個人住房貸款利率至基準利率的1.1倍。另有股份制銀行的二套房按揭貸款利率已上調至基準利率的1.2倍。北京、上海、廣州多家銀行已將首套房貸利率上浮10%，甚至20%。

　　對于個人住房貸款利率的接連上調，接受《財經》記者采訪的銀行人士均認為源于兩方面原因：一方面是流動性趨緊帶動銀行負債端成本上升，銀行為維持利差收益，必然在資產端上調貸款利率；另一方面源自于國家對房地產調控，房貸利率上調成為需求端限制的一個手段。

　　今年初政府工作報告將貨幣政策確定為穩健中性的貨幣政策，實則在一定程度上“偏緊”，貨幣市場反映為Shibor（上海銀行(24.630, 0.00, 0.00%)間同業拆借利率）與LPR（貸款基礎利率）開始倒掛，商業銀行利差空間受到擠壓。貨幣市場利率向信貸市場的傳導效果已有體現，融資成本隨之逐步上升。

　　在金融去杠桿的背景下，監管部門高度重視房地產金融業務的風險。從去年10月份以來，銀監會就多次通過會議、文件、專項檢查等釋放對房地產風險的關注與提示。

　　金融去杠桿在房貸領域的效果從一季度數據已初有體現。今年一季度房地產貸款（包括個人住房貸款以及房地產企業開發性貸款）新增1.7萬億元，仍占同期新增貸款的40.4%，但比2016年底低4.5個百分點。

　　某大型國有商業銀行河北地區一分行行長表示，房地產開發貸款利率根據市場需要一直都有上浮，只是上浮幅度根據房企的資質有所不同。某股份制商業銀行北京分行人士則透露，該行對房地產企業的信貸額度早以用完。

　　個人住房貸款是構成房企回款的重要組成部分，因此按揭貸款利率抬升所引發的壓力，會逐漸從量變到質變，影響購買者決策，進而對房企資金鏈施壓，意味著調控加碼。

　　盡管調控加碼，房地產貸款增速放緩，但是依然沒有改變房地產新增貸款在同期新增貸款占比近半的事實。特別是在貨幣政策有意維持緊平衡之際，國內著名學者對超過28萬億元的房地產貸款存量仍表示擔憂。

　　中國社科院學部委員余永定近期接受《財經》記者專訪時表示，中國貨幣政策中的最大問題恐怕是自2009年以來房地產貸款的高速增長。

　　央行最新的數據顯示，截至3月末，房地產貸款余額28.39萬億元，同比增長26.1%，增速比上年末回落0.9個百分點。

　　在一季度經濟的反彈中，基礎設施和房地產投資均發揮了重要作用。兩者的（名義）增長速度分別達到23.3%和9.1%。不過，對于未來兩者的增速是否可以維持，余永定認為很難預料。

　　值得思索的是：一方面房地產業對GDP增速貢獻不可忽視；另一方面，房地產貸款近些年高速發展所帶來的金融高杠桿隱患，日漸凸顯，如何在兩者之間尋求平衡值得思考。這也成為掣肘貨幣政策調控的一個重要因素。

　　個貸利率上調

　　“以前是買房要搶，現在是連房貸都要搶。”一位購房者發出了這樣的感概。

　　2017年以來，北京市場房貸利率共調整了四次，首套房貸款利率分別是8.5折-9折-9.5折-基準。目前，北京地區正迎來第五次房貸利率上調。

　　上海農商行上海分行的信貸經理說，“我們行現在還有基準利率9.0折的貸款，且行且珍惜，很快就會沒有了”。據他估計，上海很快所有的個人房貸利率都將上升到基準利率甚至以上。

　　據《財經》記者了解，上海已有兩家股份制銀行將首套房按揭貸款利率提至基準利率的1.1倍。甚至某股份制銀行信貸經理直接表示，目前已經不接手按揭業務。在資金成本全面上升的背景下，個別銀行或直接或間接地在拒絕部分按揭業務。

　　還未上調基準利率的一些商業銀行也都處于政策學習和觀望階段，用銀行內部人的說法是，目前房地產融資的狀況和幾年前的鋼鐵行業一樣，嚴格受限。

　　對于銀行而言，個人按揭業務并不是高收益的業務，在資金收緊的時候，很容易就選擇收縮。一位信貸經理向《財經》記者表示，今年以來，該行的FTP價格（內部資金轉移定價）已經提高了35個-40個基準點，目前，該行對公貸款的成本已經是基準利率，按揭貸款由于風險計提的權重不同，成本略低，但是也已經接近基準利率，所以在資金如此緊張的情況下，銀行的按揭業務基本不賺錢。

　　在近期去杠桿的金融組合拳下，市場流動性持續收緊，導致資金成本攀升。數據顯示，從5月22日起，Shibor與LPR（貸款基礎利率）開始倒掛，截至6月7日，一年期Shibor已經達到4.3991%，超過了央行一年期4.35%貸款利率。

　　另據彭博匯編數據顯示，5月末AAA級五年期中期票據收益率報4.9832%，七年期收益率為5.0103%，均高于央行公布的金融機構五年以上人民幣貸款基準利率4.90%。這是中期票據自2008年發行以來首次超過同期貸款利率。